我盟房地产库存现状及去库存建议

　　化解房地产库存是2016年我国经济工作主要任务之一。目前，社会各界对房地产库存高的认知比较统一，但对库存水平的具体判断存在一定的分歧，导致房地产库存水平不易界定。本文结合房地产开发活动流程、工程跨期变换关系、房地产开发统计数据及适当的估算，对当前我盟房地产库存水平进行测度，并提出房地产去库存的建议，供领导参考。

　　一、房地产库存的界定及合理区间

　　在房地产开发活动中，商品房生产过程先后经历已出让未开发土地、已开工未取得预售许可、开工并已取得预售许可、已竣工等四个阶段。从常用的库存概念考虑，一般将具有相对成熟形态的产成品作为库存，也就是已竣工未出售的商品房。但是考虑商品房销售有一大部分采用预售模式，因此在界定商品房库存时要有所变通，应该充分考虑到预售商品房的库存。基于以上分析，本文将房地产库存分为两个层次，分别是狭义房地产库存和广义房地产库存。

　　----狭义的房地产库存。口径为现房库存，是指报告期末已经竣工的待售现房，即现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念。

　　----广义房地产库存。口径为可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。

　　“高库存”是指一个城市的住房库存量超过合理区间。目前，经济学界常用“去化周期”这一指标进行测度。去化周期是指商品房的销售周期，也就是商品住宅的存量除以月均销售面积。目前学界普遍认为，去化周期的合理区间在6-18个月，可以看出，相对认可的合理去化周期的上限是18个月。 

　　二、 我盟房地产库存和基本现状

　　截至2015年底，我盟商品房住宅待售面积68.43万平方米，据此计算狭义的房地产库存去化周期为20.6个月，超过库存合理区间上限14.4%，横向比较来看，全国和全区狭义去化周期分别为6.7个月和7.5个月，我盟狭义房地产库存水平明显高于全国和全区；我盟广义的房地产库存总量为83.91万平方米，去化周期为27.7个月，超过库存合理区间上限53.9%，全国和全区广义去化周期分别为30.2个月和13.8个月，我盟广义房地产库存水平略低于全国而明显高于全区。

　　今年以来，我盟商品房去库存工作取得了一定成效，但由于前几年在高房价利益驱动下，开发商大规模建设，导致我盟房地产市场供过于求的程度逐年累加，需要一个较漫长的消化周期。同时，今年房地产投资增长较快，增幅为41.0%，高于商品房销售增幅22.6个百分点，因此我盟商品房住宅库存依然处于高位，存在较大消化压力。前5个月，商品房住宅待售面积66.4万平方米，狭义去化周期为34.6个月，超过库存合理区间上限92.2%；广义的房地产库存总量为74.2万平方米，去化周期为38.6个月，超过库存合理区间上限1.1倍，可见当期我盟房地产去库存压力较大，形势严峻。 

　　我盟狭义和广义房地产住宅情况

　　单位：平方米、月

年月份	新开工房屋面积	施工房屋面积	竣工房屋  面积	商品房  销售面积	商品房  待售面积	商品房预售面积	狭义去化周期	广义去化周期
2015年 12月末	622340	2289243	631278	363445	684299	154778	20.6	27.7
2016年 5月末	98994	1047300	91652	76794	664230	77802	34.6	38.6

　　三、有效化解房地产库存的建议

　　（一）强化房地产市场监管。建立由房地产开发商、政府、购房者共同承担“库存消化成本”的分担机制，加强消费和供给端引导，扩大有效需求，推动房地产市场持续健康发展。深化房地产市场分析研判，建立房地产市场监管信息平台，及时掌握市场动态，避免因盲目投资形成新的过剩。同时加大对房地产开发企业资金链风险排查力度，防范金融风险。

　　（二）推动房地产企业转型升级。鼓励房地产企业推动产品创新，提升产品品质，增加项目的宜居性，改善配套环境，适应市民多元化、个性化需求。

　　（三）用好用足住房公积金。通过放宽住房公积金提取条件、落实住房公积金异地操作、提高个人住房贷款实际额度。扩大住房公积金制度范围，将符合条件的农民工及个体工商户纳入到住房公积金制度覆盖范围。